Lorsqu’un incendie a pris naissance dans les lieux loués, l’article 1733 du code civil édicte une présomption de responsabilité à l’égard du preneur, laquelle ne va s’effacer qu’en présence d’un cas fortuit ou de force majeure, d’un vice de construction ou encore, lorsque le feu aura été communiqué par une maison voisine.

Valable exclusivement en matière de contrat de louage (Civ. 3^e, 16 déc. 1970, Bull. civ. III, n° 703 ; D. 1971. Somm. 57 ; 31 oct. 2006, AJDI 2007. 298, note de La Vaissière ), cette présomption va jouer entre les parties, tant dans le cadre d’un bail principal (Civ. 3^e, 22 juin 1983, Bull. civ. III, n° 144) que, comme au cas particulier, dans la perspective d’un sous-bail (Civ. 3^e, 24 janv. 2007, Bull. civ. III, n° 6 ; D. 2007. AJ 444 ; AJDI 2007. 468, note Y. Rouquet ).

En l’espèce, un incendie s’était déclaré dans la partie des locaux à usage d’habitation qu’un preneur à bail commercial avait sous-louée, ravageant le logement du sous-locataire comme les locaux commerciaux du locataire principal.

À la suite d’une procédure intentée par la compagnie d’assurance de celui-ci, le sous-locataire est condamné en appel à indemniser le locataire principal et le propriétaire.

C’est en vain que l’assureur du sous-locataire a, devant les juges du fond et la haute juridiction, tenté de circonscrire la responsabilité de son sociétaire aux seuls dommages subis dans les locaux sous-loués.

On approuvera cette solution, car s’il est constant que, faute de lien de droit entre eux, la présomption de responsabilité de l’article 1733 du code civil ne s’applique pas entre le propriétaire et le sous-locataire (Civ. 3^e, 8 déc. 1993, Bull. civ. III, n° 159 ; 24 janv. 2007, préc.), en l’occurrence, la demande d’indemnisation émanait de l’assureur du locataire principal, subrogé dans les droits de celui-ci.

Par ailleurs, au nom du principe de réparation intégrale du préjudice, le locataire principal devait incontestablement être indemnisé pour les dégâts occasionnés dans son local commercial (dans le même sens, jugeant que l’art. 1733 s’applique pour le tout lorsqu’un bâtiment est loué pour partie à bail d’habitation et pour partie à bail rural, V. Civ. 3^e, 31 mai 1989, RTD civ. 1990. 301, obs. Rémy ; pour d’autres illustrations du principe de réparation intégrale, V. Civ. 3^e, 25 janv. 2006, AJDI 2006. 634, note Zalewski ; 21 sept. 2010, AJDI 2011. 43, note Zalewski ).

par Y. Rouquet pour Dalloz actualités